香港新聞網12月24日電 據中新社報導，美聯儲加息塵埃落定，香港樓市也迎來拐點。此前連昇12年的香港住宅樓價，今年十月淡風吹起。 根據香港差餉物業估價署的私人住宅售價指數顯示，從2003年至今年，該指數已從60上漲至300，翻了幾倍，在今年9月達到有記錄以來新高。 自今年2月起香港金融管理局(金管局)收緊三項按揭監管措施，樓市隨之出現鬆動。其中一項將700萬港元以下住宅最高按揭比例下調至六成，令1991年以來實行的七成按揭成為絕響。 政府收緊按揭的政策減慢了樓價不斷走高的昇速，加上市場對美聯儲進入加息周期利率將進一步走高的預期，令香港的住宅樓價出現了轉趨疲軟的趨向。據香港按揭代理商經絡按揭預計，因跟隨美聯儲加息，香港實際按揭利率將從明年下半年開始上昇，由現在的約2.15厘加至突破3厘。 實際上，加息預期從2014年美聯儲退出量化寬鬆後就已日益顯現，由於港幣採取與美元掛鈎的聯系匯率制度，香港樓市對美國利率的波動非常敏感。歷史上香港樓市的多次深度調整，大多也發生在美聯儲加息的高點，因此加息的預期和兌現是影響樓價與成交量的最大因素之一。 今年7月，由於預計美聯儲可能在9月的議息會議上決定加息，再加上股市大幅調整下挫減少了財富效應，香港樓市成交量開始下跌。根據香港土地註册處的數據，上半年平均每月成交量為5400宗，7月至11月跌至3900宗，其中，11月住宅樓宇成交數量較去年同期下跌了41.7%。為二手住宅成交量自有記錄以來新低，且出現了不少減價成交案例。 特區政府看淡樓市的正式信號出現在10月22日，香港特區行政長官梁振英在香港立法會答問大會上稱，香港一手和二手住宅的價格開始回落。當月最新私人住宅售價指數顯示，經歷9月高點之後，10月香港樓價開始掉頭向下。 之後，香港金管局總裁陳德霖10月30日在香港特區立法會上發言表示，過往支持樓價上昇的因素正在變化，他尤其強調了樓價水平與市民負擔能力脫節。根據特區政府統計，今年第三季置業供款負擔比率為64%，高於1995年至2014年46%的長期平均數，而金管局規定該比率不得高於60%。如果按揭利率上昇3個百分點，這個數字會飈昇至83%。 此前，為了平抑房價，特區政府實施了雙“辣招”(樓市調控措施)，並且在樓市出現拐點的最近仍強調不會“減辣”。12月8日梁振英表示，特區政府沒有責任保證樓價祗昇不跌，將繼續通過徵收印花稅遏抑外來需求、炒賣需求和投資需求，並將通過增加土地和房屋供應，解決市民的住屋問題。 增加供應是解決購房負擔的釜底抽薪辦法，特區政府一年前制訂了未來十年增加48萬套房屋供應量的目標。不過，12月18日，香港運輸及房屋局局長張炳良宣佈將該目標調低4.2%，降至46萬。雖然如此，由於在建及已批土地增加，未來三至四年內香港的私人住宅將增至8.6萬個，創出歷史新高。 聯系匯率制度下香港必須跟隨美國利率正常化的走勢、加上經濟增長放緩、樓市供應量增加、“辣招”抑制內地人來港購房意欲等等，種種因素預示著香港樓市的未來撲朔迷離。香港四家較大的地產代理商中原地產、美聯物業、利嘉閣、香港置業一致看淡2016年樓市，分別預計明年樓價將下跌5%至10%或以上，多家投資機構也預測香港房價將會有較大調整和跌幅。(陳逸舟) |
